A szomszédjogi viták

A szomszédjogi viták

Ezekben az esetekben két birtokos pozícióját kell összemérni, a bírói gyakorlat a birtokosok érdekeinek mérlegelésével és a szomszédjogi szabályokra is figyelemmel bírálja el a birtokvédelem keretében ezeket az eseteket.

A tényállások rendkívül széles körűek: a hang- és zajhatások, a káros anyagok kibocsátása, az épületfelújítási munkák zavaró hatása, filmfelvétel készítése, függetlenül attól, hogy személyiségi jogsértést megvalósít-e, az állattartással járó zavaró hatások mint tipikus esetek mellett számos más tényállás is előfordul a bírói gyakorlatban.

A birtokháborítást valójában bármely zavaró tevékenység megvalósíthatja, akkor is, ha a dolgot vagy az azt birtokló személyeket közvetlen behatás nem éri, így például az is, ha az ingatlanon folyó tevékenységet kamera figyeli, akkor is, ha az ott előforduló személyek nem ismerhetők fel.
Ez független attól, hogy a kamerával való figyelés célja az ingatlan közvetlen megfigyelése.

A zavarás szükségességét vagy szükségtelenségét a bíróság a szomszédjogi szabályok alkalmazásával és a kamerával való megfigyelés céljának figyelembevételével határozhatja meg.
Ebben a körben mind az érdekmérlegelés, mind a következmények alkalmazása során a szomszédjogi és tulajdonvédelmi szabályok nyitottsága érvényesül.

A bíróság nemcsak eltilthat a zavarástól, de a felek érdekeinek mérlegelésével és azok kiegyenlített érvényesülésének biztosítására törekedve korlátozhatja is azt a tevékenységet, amely a birtokháborítást (és ezzel a szomszédjogi jogsértést) megvalósítja.

A szomszédjogi viták

Mi történik abban az esetben, ha nem tudjuk fizetni a bérelt ingatlanunkat?

Nagyon sok embert érint az a súlyos probléma, hogy a koronavírus okozta korlátozások és nehéz gazdasági helyzet következtében elveszítik állásukat, ezáltal megszűnik az anyagi háttér a bérleti díj finanszírozásához.

Sajnálatos módon, a bérlő saját helyzetében bekövetkező változások (pl. bevételcsökkenés) bérlői érdekkörbe tartozó okoknak minősülnek, ezáltal a bérlő hiába külső ok (pl. járvány) miatt veszítette el az az állását és az ezzel járó bevételt, mégis az ilyen okok fennállása esetén továbbra is köteles a bérleti díjat megfizetni.

Alapvetően, ha a bérlő nem fizet, a bérbeadó pert indíthat, amely azonban költséges és időigényes, és jelen pillanatban nem lehet megjósolni, hogy egyáltalán mikor jutna az ügy a bíróság elé. A bérlőnek és a bérbeadónak is az a legjobb, ha valamilyen megállapodásra törekszenek hiszen, ha a bérlő nem tud fizetni, akkor a bérbeadónak is költséges lehet az adott esetben fizetésképtelen adóson behajtani az elmaradt bérleti díjakat, ezért ilyen esetekben legcélszerűbb, ha megpróbálunk kompromisszumokat kötni a tulajdonossal.

Abban az esetben viszont, ha nem hajlik a megegyezésre a tulajdonos, érdemes megvizsgálni, hogy szabályszerűen történt-e a bérleti szerződés felmondása.

Akkor lesz érvényes a bérleti szerződés felmondása, ha először a bérlőt írásban felszólítják fizetési hátralékának 8 napon belül történő kiegyenlítésére, amely határidő az átvétel pillanatától veszi kezdetét. A fizetési határidő leteltétől számított 8 napon belül a felmondás kézbesítéséről is gondoskodnia kell a tulajdonosnak azzal a kikötéssel, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.

Amennyiben ezeket a követelményeket nem tartotta be tulajdonos, akkor a felmondás szabálytalanságából eredően a bérleti szerződés továbbra is fennáll és nem kötelezhet az ingatlan elhagyására.

A szomszédjogi viták

Birtokvédelem iránti kérelem

Az alábbiakban a birtokvédelmi eljárás folyamatát ismertetjük.

Birtokháborítás, illetve jogalap nélküli megfosztás esetén a birtokosnak lehetősége van a jegyzőhöz fordulni birtokvédelmi eljárás céljából. Erre egy éven belül kell sort keríteni, az eredeti állapot helyreállítása vagy a zavarás megszüntetése érdekében.

A jegyző tolmács hiányában 15, igénybevétele esetén pedig 30 napon belül köteles az eljárást lefolytatni. Amelynek keretében a felek választásuk szerint írásban vagy szóban nyilatkozatot tehetnek. Az eldöntéshez szükséges tényeket annak kell igazolnia, akinek érdekében áll, ez a bizonyítási eljárás folyamán bármikor szabadon megtehető.

A jegyző a bizonyítási eljárás végeztével eltiltja a jogsértőt a jogosulatlan tevékenységtől, amennyiben a birtokos hitelt érdemlően igazolta jogosultságát. A jegyző kérelem esetén jogosult járulékos kérdésekben is határozatot hozni. (károk, hasznok és költségek kérdésében.)

A határozattal szemben 15 napon belül lehet a bíróságnál felülvizsgálatot kérni, mivel azt közigazgatási úton támadni már nem lehet. Ezt a pert a másik féllel szemben kell megindítani.

A szomszédjogi viták

Az elővásárlási jogról

Ingatlan adásvételi szerződést érintő, tipikus megjelenési forma az elővásárlási jog. 

Elővásárlási jogosultság esetén az eladó a számára tett vételi ajánlatot köteles közölni az elővásárlásra jogosulttal. Amennyiben a jogosult meghatározott időn belül nem gyakorolja ezen jogát, vagy lemond elővásárlási jogáról az eredeti vételi ajánlatot tevő személy jogosulttá válik az ingatlan megvételére.

A jogszabály erejénél fogva elővásárlási jogosultsággal rendelkezik a közös tulajdonban lévő ingatlanok esetén a másik tulajdonostárs, illetőleg bizonyos esetekben a helyi önkormányzatot és a Magyar Államot is megilleti ez a jogosultság.

Elővásárlási jog szerződéssel is alapítható bárki számára. Ebben az esetben fontos, hogy az elővásárlási jog az ingatlan tulajdoni lapjára be legyen jegyezve.

Amennyiben az ingatlan ajándékozással, vagy tartási, illetve öröklési szerződéssel kerül átruházásra nincs lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására.

A szomszédjogi viták

Tulajdoni lap

A tulajdoni lappal kapcsolatos fontosabb információkat részletezzük.

Főként ingatlan-adásvételi szerződések megkötése kapcsán merülhet fel az adott ingatlan tulajdoni lapján található közhiteles adatok pontos ismeretének szükségessége.

Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötését megalapozó lépés a tulajdoni lap lekérése, amely könnyedén megtehető elektronikusan is Földhivatal oldaláról ügyfélkapun keresztül, jó hír, hogy magánszemélyek részére évi kettő tulajdoni lap lekérése áll rendelkezésre ingyenesen.

Az ingatlanok azonosítása vagy helyrajzi száma vagy címe alapján történik településenként.

A tulajdoni lap felépítését tekintve három római számozott részből áll:
–  az első rész foglalja magában az ingatlan számszerűsíthető adatait,
– a második részben találhatóak a bejegyzett jogok, tulajdonjogi információk,
– míg a harmadik részben az ingatlanra bejegyzett terhek kerülnek elhelyezésre, például jelzálogjog.

A szomszédjogi viták

Ingatlan ügyek

Az ingatlan ügyekkel kapcsolatos szerződések olyan okiratok, amelyeknél általában szükséges az írásba foglalás, illetve csak ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva alkalmasak a célzott joghatás kiváltására.

Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az imént említett feltételeken felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Ptk. 6:215. § (2) rendelkezése szerint, ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is, illetve az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
A lakás megvételének alapvető feltétele, hogy a lakás az eladó tulajdonában legyen és rendelkezhessen is vele, illetve az eladó köteles tájékoztatni a vevőt a lakás lényeges tulajdonságairól.
Ezek hiányában a szerződés érvénytelen.
Minden ingatlant érintő jogosultság és kötelezettség bejegyzéséhez, illetve törléséhez okirat szükségeltetik. Ezeknek szigorú formai és tartalmi követelményei vannak, melyeket az ingatlan nyilvántartásról szóló CXLI. törvény tartalmaz.

Az ingatlan átruházásán felül még problémás területnek tekintendő a közös tulajdon és annak megszüntetése, illetve az ingatlanon használati és haszonélvezeti jog alapítása és törlése.
Ptk. 5:83. § (1) alapján a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

Gyakran felmerülő kérdés a foglaló és az előleg elhatárolása.
A Ptk. 5: 159. § (1) (2) (3) (4) értelmében
A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalási szándék megerősítése végett meghatározott pénzösszeget lehet adni, azonban ezt a pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik.
A szerződés teljesítése esetén, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani. Amennyiben a teljesítés meghiúsul és ez egyik félnek sem felróható, a foglaló visszajár. Ez a szabály irányadó akkor is, ha mindkét fél felelős a történtekért.
Ha a szerződés meghiúsulása az egyik fél magatartásának köszönhető az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.
A foglaló biztosítéknak minősül, míg az előleg nem felel meg ennek az elnevezésnek, hiszen az a meghiúsulás bármely esetében visszajár.