Függőben tartás az ingatlanok adásvételénél

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) rendelkezik a függőben tartás jogintézményről. Függőben tartás esetén az Eladó az adásvételi szerződésben feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy a tulajdonjog a Vevő javára bejegyzésre kerüljön, a szerződő felek azonban – tekintettel arra, hogy a teljes vételárat az eladó csak később kapja meg – kérik az illetékes földhivatalt, hogy a vevő bejegyzés iránti kérelmét tartsa függőben.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az adásvétellel érintett ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül feljegyzésre a jogügylet, tehát a földhivatal érdemben nem vizsgálja, amíg be nem nyújtják a felek az eladó bejegyzési engedélyét. A bejegyzési engedély tartalmazza azt a nyilatkozatot, miszerint a teljes vételár megfizetésre került és hozzájárul az eladó a vevő tulajdonjogának bejegyzésére. A földhivatal a kérelmet a bejegyzési engedély benyújtásáig, de maximum hat hónapig tartja függőben.

Tartási szerződés II.

A tartási szerződés értelmében a tartásra kötelezett köteles a tartásra jogosult szükségleteinek és körülményeinek megfelelő ellátására, valamint gondozására, a tartásra jogosultat pedig az ellenszolgáltatás nyújtás kötelezettsége terheli. A felek kötelesek a szerződést írásba foglalni. A tartásra kötelezett köteles a tartásra jogosult lakhatásának biztosítására, élelemmel és ruházattal való ellátásárára, gondozására, betegsége esetén ápolására és gyógyíttatására, halála esetén illő eltemettetésére. A tartásra jogosult halálával a szerződés megszűnik.

Haszonélvezeti jog

A haszonélvezeti jog egy úgynevezett vagyoni értékű jog, amely jogszabály folytán vagy szerződéssel történő alapítással jöhet létre.
Jogszabály által jön létre a haszonélvezeti jog például akkor, ha az egyik házastárs meghal. Ekkor a túlélő házastársat holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg az örökhagyóval közösen lakott lakáson. Szerződéssel történő haszonélvezeti jog alapítás esetén a feleknek meg kell állapodniuk abban, hogy milyen időtartamra kötik ki a haszonélvezeti jogot. Természetes személy esetén ez az időtartam csak korlátozott lehet (azaz nem lehet örökre kikötni) és maximum a magánszemély haláláig szólhat (holtig tartó haszonélvezeti jog). Jogi személy esetében, ha adott esetben egy cég lesz a haszonélvező, úgy ez a határozott időtartam maximum 50 év, illetve ha határozatlan időtartamot határoznak meg, a haszonélvezeti jog akkor is csak legfeljebb 50 évre állhat fenn.
Ingatlan esetén – a tulajdonjoghoz hasonlóan – a haszonélvezeti jog keletkezéséhez az is szükséges, hogy a jogosultság az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.
Haszonélvezeti jogánál fogva a haszonélvező a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Éppen ezért a haszonélvező és a tulajdonos egymástól eltérő személyek.
Ha a tulajdonosnak egy haszonélvezeti joggal terhelt lakása van, kizárólag arra jogosult, hogy a lakással rendelkezzen, azaz azt eladja, elajándékozza vagy adott esetben megterhelje. (pl. hitelt vegyen fel rá). A tulajdonos ilyen jellegű rendelkezése azonban a haszonélvezeti jogot nem szünteti meg, az a tulajdonos-változástól függetlenül fennmarad.
Ez azt jelenti, hogy a haszonélvezeti jog jogosult(ak) a tulajdonost megillető jogok közül a lakással való rendelkezési jogot kivéve teljes hatalommal bírnak. Arra azonban nem jogosultak, hogy a haszonélvezeti jogot átruházzák, tehát maguk helyett mást nevezzenek ki haszonélvezőnek. További információért keresse irodánkat bizalommal.

Tulajdonjog

A tulajdonjoghoz kapcsolódó jogosultságok különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedése és a rendelkezés joga, amelyeket a tulajdonjog részjogosultságaiként szokás említeni. A birtoklás joga alapján a tulajdonos a lakását birtokában tarthatja, vagyis kizárhat onnan bárkit, rajta múlik, hogy egyáltalán kit enged be oda. A birtoklás joga alapján a tulajdonos birtokvédelmet is élvez, ami azt jelenti, hogy a jog eszközeivel a lakásba bejutni kívánó, vagy jogellenesen ott tartózkodó illetéktelen személyekkel szemben felléphet. Ismerjük a mondást: „Az én házam, az én váram.” A birtoklás joga általánosságban együtt jár a használattal, de nem kizárólagosan. A birtokos ugyanis jogosult a használatot másnak átengedni.
A másik részjogosultság tehát a használat joga, amely alapján a lakás tulajdonosa azon kívül, hogy sajátjának mondhatja az ingatlant, azt használhatja, abba be is költözhet, ott lakhat.
A hasznosítás és a hasznok szedésének joga alapján a tulajdonos megteheti például, hogy a lakást bérleti díj ellenében másnak biztosítja. Ez esetben a birtoklás és használat joga átkerül a bérlő részére.
A rendelkezési jog arra jogosítja a tulajdonost, hogy a lakást eladja, elajándékozza, tehát a tulajdonjogáról lemondva az ingatlant átruházza, vagy azt megterhelje, arra hitelt vegyen fel.
Bővebb információért keresse irodánkat bizalommal.

Mire figyeljünk oda ingatlan vásárlásakor?

Az illetékmentesség/kedvezmény igénybevétele kérelemhez kötött, tehát a hatóság kérelem hiányában automatikusan nem állapítja meg. A kérelem az ún. B400-as adatlapon, szerződésben vagy fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig külön nyilatkozaton terjeszthető elő. (Ez alól kivételt képez a cserét pótló vétel illetékkedvezmény.)

Az illetéktörvényben rögzített szabályok kógensek, azaz nem lehet kiterjesztően értelmezni őket. Mindig vagyonszerzés keltének napján (pl. adásvétel aláírásának napján) irányadó forgalmi értéket kell tekinteni az illetékalapnak, valamint ingatlan-nyilvántartásban fennálló megnevezés alapján kell figyelembe venni a kedvezményeket. Tehát amennyiben a kedvezmény „lakás”, „lakástulajdon” megnevezésű ingatlanra vonatkozik, nem alkalmazható „építési telek” megnevezésű ingatlanra.

Az illetéktörvény további illetékkedvezményt és illetékmentességet, valamint az eddigiekben már hivatkozott részletszabályokon kívül számos egyéb rendelkezést is megállapít, amelyekre érdemes odafigyelni, javasoljuk ingatlanügyekben jártas ügyvéd/jogi szakember felkeresését bármilyen ingatlanügylet megkötését megelőzően.

Elbirtoklás

Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki az ingatlant 15, ingó dolgot pedig 10 éven át sajátjaként szakadatlanul birtokol. Elbirtokolni tulajdoni hányadot is lehet.

Elbirtoklással tehát a törvény erejénél fogva szerezhető meg ingó/ingatlan tulajdonjoga, illetve tulajdoni hányada.

Sajátjaként birtokol az, aki abban a hiszemben van, hogy ő a dolog tulajdonosa, tehát, aki nem tudja azt, hogy nem ő a dolog tulajdonosa és ez mások felé is megnyilvánul.

Sajátjaként birtokol az is, aki ugyan tudja, hogy nem ő a dolog tulajdonosa, de a birtoklását véglegesnek tekinti és ez mások felé is megnyilvánul.

Mikor tekinthető szakadatlannak a birtoklás?
Ha az elbirtoklás megszakadásához vezető ok nem áll fenn. Például, ha a tulajdonos a dolog kiadását bírósági úton nem érvényesíti, vagy tulajdonosi jogát nem gyakorolja.

Elbirtoklással nem szerzi meg a dolog tulajdonjogát az, aki a dolog birtokát bűncselekménnyel vagy erőszakos/alattomos úton szerezte meg.