Birtokvédelem iránti kérelem

Birtokvédelem iránti kérelem

Birtokháborítás, illetve jogalap nélküli megfosztás esetén a birtokosnak lehetősége van a jegyzőhöz fordulni birtokvédelmi eljárás céljából. Erre egy éven belül kell sort keríteni, az eredeti állapot helyreállítása vagy a zavarás megszüntetése érdekében.

A jegyző tolmács hiányában 15, igénybevétele esetén pedig 30 napon belül köteles az eljárást lefolytatni. Amelynek keretében a felek választásuk szerint írásban vagy szóban nyilatkozatot tehetnek. Az eldöntéshez szükséges tényeket annak kell igazolnia, akinek érdekében áll, ez a bizonyítási eljárás folyamán bármikor szabadon megtehető.

A jegyző a bizonyítási eljárás végeztével eltiltja a jogsértőt a jogosulatlan tevékenységtől, amennyiben a birtokos hitelt érdemlően igazolta jogosultságát. A jegyző kérelem esetén jogosult járulékos kérdésekben is határozatot hozni. (károk, hasznok és költségek kérdésében.)

A határozattal szemben 15 napon belül lehet a bíróságnál felülvizsgálatot kérni, mivel azt közigazgatási úton támadni már nem lehet. Ezt a pert a másik féllel szemben kell megindítani.

Birtokvédelem iránti kérelem

Az elővásárlási jogról

Elővásárlási jogosultság esetén az eladó a számára tett vételi ajánlatot köteles közölni az elővásárlásra jogosulttal. Amennyiben a jogosult meghatározott időn belül nem gyakorolja ezen jogát, vagy lemond elővásárlási jogáról az eredeti vételi ajánlatot tevő személy jogosulttá válik az ingatlan megvételére.

A jogszabály erejénél fogva elővásárlási jogosultsággal rendelkezik a közös tulajdonban lévő ingatlanok esetén a másik tulajdonostárs, illetőleg bizonyos esetekben a helyi önkormányzatot és a Magyar Államot is megilleti ez a jogosultság.

Elővásárlási jog szerződéssel is alapítható bárki számára. Ebben az esetben fontos, hogy az elővásárlási jog az ingatlan tulajdoni lapjára be legyen jegyezve. Amennyiben az ingatlan ajándékozással, vagy tartási, illetve öröklési szerződéssel kerül átruházásra nincs lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására.

Birtokvédelem iránti kérelem

Tulajdoni lap

Főként ingatlan-adásvételi szerződések megkötése kapcsán merülhet fel az adott ingatlan tulajdoni lapján található közhiteles adatok pontos ismeretének szükségessége.

Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötését megalapozó lépés a tulajdoni lap lekérése, amely könnyedén megtehető elektronikusan is Földhivatal oldaláról ügyfélkapun keresztül, jó hír, hogy magánszemélyek részére évi kettő tulajdoni lap lekérése áll rendelkezésre ingyenesen.

Az ingatlanok azonosítása vagy helyrajzi száma vagy címe alapján történik településenként.
A tulajdoni lap felépítését tekintve három római számozott részből áll, az első rész foglalja magában az ingatlan számszerűsíthető adatait, a második részben találhatóak a bejegyzett jogok, tulajdonjogi információk, míg a harmadik részben az ingatlanra bejegyzett terhek kerülnek elhelyezésre, például jelzálogjog.

Birtokvédelem iránti kérelem

Ingatlan ügyek

Az ingatlan ügyekkel kapcsolatos szerződések olyan okiratok, amelyeknél általában szükséges az írásba foglalás, illetve csak ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva alkalmasak a célzott joghatás kiváltására.

Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az imént említett feltételeken felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Ptk. 6:215. § (2) rendelkezése szerint, ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is, illetve az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
A lakás megvételének alapvető feltétele, hogy a lakás az eladó tulajdonában legyen és rendelkezhessen is vele, illetve az eladó köteles tájékoztatni a vevőt a lakás lényeges tulajdonságairól.
Ezek hiányában a szerződés érvénytelen.
Minden ingatlant érintő jogosultság és kötelezettség bejegyzéséhez, illetve törléséhez okirat szükségeltetik. Ezeknek szigorú formai és tartalmi követelményei vannak, melyeket az ingatlan nyilvántartásról szóló CXLI. törvény tartalmaz.

Az ingatlan átruházásán felül még problémás területnek tekintendő a közös tulajdon és annak megszüntetése, illetve az ingatlanon használati és haszonélvezeti jog alapítása és törlése.
Ptk. 5:83. § (1) alapján a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

Gyakran felmerülő kérdés a foglaló és az előleg elhatárolása.
A Ptk. 5: 159. § (1) (2) (3) (4) értelmében
A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalási szándék megerősítése végett meghatározott pénzösszeget lehet adni, azonban ezt a pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik.
A szerződés teljesítése esetén, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani. Amennyiben a teljesítés meghiúsul és ez egyik félnek sem felróható, a foglaló visszajár. Ez a szabály irányadó akkor is, ha mindkét fél felelős a történtekért.
Ha a szerződés meghiúsulása az egyik fél magatartásának köszönhető az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.
A foglaló biztosítéknak minősül, míg az előleg nem felel meg ennek az elnevezésnek, hiszen az a meghiúsulás bármely esetében visszajár.

Birtokvédelem iránti kérelem

A társasházak jogi ügyei

A Ptk. 5:85. § rendelkezése értelmében a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.
A Polgári Törvénykönyvön felül a társasházakra és működésükre vonatkozó átfogó szabályozást a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény tartalmazza.

A Társasházi tv. 5. § (2) (5) bekezdései szerint társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

Az alapításhoz a társasház tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges (csatolni kell az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz). A közös képviselő (intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat egy példányát.

Az alapító okiratban az alábbiakat kell meghatározni:
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető (a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó) tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészeket
d) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt és
e) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.

A Társasházi tv. 10.§-nak rendelkezése alapján az alapító okirat módosításáról kizárólagos hatáskörében a közgyűlés dönt. A módosításához (főszabály szerint) valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

A tv. 11. §-a szerint az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

A tv. 13. §, 14.§ -a értelmében a közösség szerveit, azok hatáskörét, illetve a lakók jogait, illetve fizetési és egyéb kötelezettségeit Szervezeti és Működési Szabályzatnak kell tartalmaznia. A SZMSZ tartalmának megállapításához legalább egyszerű szavazattöbbség szükséges, az összes tulajdonhányadhoz viszonyítva.

Birtokvédelem iránti kérelem

A leggyakrabban előforduló illetékkedvezmények és illetékmentességek lakástulajdon megszerzése esetén

Az illetéktörvény kedvezmény-szabályokat is rögzít, amennyiben az ingatlan lakástulajdonnak minősül:

1. Az Itv. értelmében, ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét a lakástulajdon forgalmi értékből le kell vonni, és a kapott érték alapján kell megállapítani az illeték mértékét.

2. Lakáscsere esetén az illeték alapját az elcserélt lakástulajdonok képezik, ez az ún. cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény. Több lakástulajdon cseréje esetén, a fizetésre kötelezett csupán a számára legkedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést veheti figyelembe.

3. Magánszemély által történő lakásvásárláskor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző – 2017. december 31. napjáig egy éven belül, míg 2018. január 1. napjától – három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete az illetékalap.

4. Az Itv. illetékmentességet biztosít azoknak a magánszemélyeknek, akik a lakásvásárlásukat megelőző/követő egy éven belül a megvásárolt lakás forgalmi értékénél nagyobb forgalmi értékű lakást adtak el. (A törvény így lehetővé teszi azon családok számára is az illetékkedvezmény érvényesítését, akik – akár önhibájukon kívül – 1 éven belül korábbi lakásuk eladása után nem tudják másik lakásukat tulajdonba venni.)

5. Azon fiatalok, akik 35.életévüket még nem töltötték be, első lakástulajdonuk (tulajdoni hányaduk) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő kedvezményre jogosultak, ha a megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.

6. Ha a vevő magánszemély, akkor az első lakástulajdonának megszerzése esetén részletfizetési kedvezményt kaphat.