A szomszédos telek igénybevétele

A szomszédos telek igénybevétele

Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni.

A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.

A belépés engedélyezése egyfajta jogosultság a szomszédos telek tulajdonosa számára. Ugyanakkor a belépési jogosultság kiterjed az adott feladatot elvégző személyre is.

A telekben történő károkozás esetében annak a vizsgálata a fontos, hogy a károkozással járó tevékenység mennyiben volt szükséges a célok eléréséhez.

A föld tulajdonosa kártalanításra jogosult, ha a károkozás a szükséges határon belül marad, ellenkező esetben kártérítési jogosultsága keletkezik.

A szomszédos telek igénybevétele

Elővásárlási jog

Az elővásárlási jog nem jelent előjogot, nem biztosít feltétlen elsőbbséget az adott dolog megszerzésére.

Nem azt jelenti, hogy az eladó csak az elővásárlási jog jogosultjának kínálhatná fel megvételre, még azt sem, hogy eladási szándékáról elsőként az elővásárlási jog jogosultját kellene tájékoztatni.

Mindösszesen annyit jelent, hogy amikor a tulajdonos már kapott egy számára elfogadható ajánlatot, akkor az elővásárlási jog jogosultja nem kell, hogy az ajánlatban foglaltaknál kedvezőbb feltételeket kínáljon, elegendő, ha csak ugyanazoknak a szerződéses feltételeknek a teljesítését vállalja, amelyek mellett a tulajdonos hajlandó elidegeníteni a dolgot.

A Polgári Törvénykönyv ugyan nem írja elő, hogy az elővásárlási jogot be kellene jegyezni valamilyen nyilvántartásba, de a joggyakorlat alapján elmondható, hogy az elővásárlási jog bejegyzésének hiánya komoly hátrányt jelent.

Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog jogosultja az ingatlanon jóhiszemű tulajdonjogot szerzett vevővel szemben nem hivatkozhat elővásárlási jogának megsértésére.

A be nem jegyzett jogosult számára a bírói gyakorlat csak a rosszhiszemű vevővel szemben nyújt védelmet.

A szomszédos telek igénybevétele

Ingatlan bérleti szerződés

A bérleti jog egy olyan vagyoni értékű jog, amely alapján a bérlő a bérbeadóval előzetesen meghatározott bérleti szerződés szerint az érintett ingatlant határozott vagy határozatlan ideig használhatja, bérbe veheti.

A lakásbérleti szerződést kötelező írásba foglalni. A bérleti díjat szerződésben kell rögzíteni. Főszabály szerint a bérleti díjat havonta előre kell megfizetni.

Érdemes közjegyző vagy ügyvéd által ellenjegyzett szerződést íratni, hogy a későbbiekben se okozzon problémát a vitás kérdések rendezése.

A kellékszavatosság szabályai alapján a bérbeadó szavatol azért, hogy az ingatlan a dolog átadásakor és a bérbeadás teljes időtartama alatt rendeltetésszerű használatra alkalmas. Továbbá biztosítania kell, hogy a bérlő háborítatlanul gyakorolhassa jogait a szerződés megszűnéséig, ezt hívjuk jogszavatosságnak.

A bérlő köteles az ingatlant rendeltetésszerűen és a szerződésnek megfelelően használni. Szerződésellenes használat esetén köteles minden olyan kárért helyt állni, amely magatartása hiányában nem következett volna be. A lakás fenntartásával járó kisebb költségek a bérlőt terhelik. A bérbeadó felel a többi költségért.

A bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlő köteles minden olyan ingóságot eltávolítani a lakásból, amelyet ő vitt oda, továbbá eredeti állapotban visszaszolgáltatni a bérleményt a tulajdonosának.

A szomszédos telek igénybevétele

A szomszédjogi viták

Ezekben az esetekben két birtokos pozícióját kell összemérni, a bírói gyakorlat a birtokosok érdekeinek mérlegelésével és a szomszédjogi szabályokra is figyelemmel bírálja el a birtokvédelem keretében ezeket az eseteket.

A tényállások rendkívül széles körűek: a hang- és zajhatások, a káros anyagok kibocsátása, az épületfelújítási munkák zavaró hatása, filmfelvétel készítése, függetlenül attól, hogy személyiségi jogsértést megvalósít-e, az állattartással járó zavaró hatások mint tipikus esetek mellett számos más tényállás is előfordul a bírói gyakorlatban.

A birtokháborítást valójában bármely zavaró tevékenység megvalósíthatja, akkor is, ha a dolgot vagy az azt birtokló személyeket közvetlen behatás nem éri, így például az is, ha az ingatlanon folyó tevékenységet kamera figyeli, akkor is, ha az ott előforduló személyek nem ismerhetők fel.
Ez független attól, hogy a kamerával való figyelés célja az ingatlan közvetlen megfigyelése.

A zavarás szükségességét vagy szükségtelenségét a bíróság a szomszédjogi szabályok alkalmazásával és a kamerával való megfigyelés céljának figyelembevételével határozhatja meg.
Ebben a körben mind az érdekmérlegelés, mind a következmények alkalmazása során a szomszédjogi és tulajdonvédelmi szabályok nyitottsága érvényesül.

A bíróság nemcsak eltilthat a zavarástól, de a felek érdekeinek mérlegelésével és azok kiegyenlített érvényesülésének biztosítására törekedve korlátozhatja is azt a tevékenységet, amely a birtokháborítást (és ezzel a szomszédjogi jogsértést) megvalósítja.

A szomszédos telek igénybevétele

Mi történik abban az esetben, ha nem tudjuk fizetni a bérelt ingatlanunkat?

Nagyon sok embert érint az a súlyos probléma, hogy a koronavírus okozta korlátozások és nehéz gazdasági helyzet következtében elveszítik állásukat, ezáltal megszűnik az anyagi háttér a bérleti díj finanszírozásához.

Sajnálatos módon, a bérlő saját helyzetében bekövetkező változások (pl. bevételcsökkenés) bérlői érdekkörbe tartozó okoknak minősülnek, ezáltal a bérlő hiába külső ok (pl. járvány) miatt veszítette el az az állását és az ezzel járó bevételt, mégis az ilyen okok fennállása esetén továbbra is köteles a bérleti díjat megfizetni.

Alapvetően, ha a bérlő nem fizet, a bérbeadó pert indíthat, amely azonban költséges és időigényes, és jelen pillanatban nem lehet megjósolni, hogy egyáltalán mikor jutna az ügy a bíróság elé. A bérlőnek és a bérbeadónak is az a legjobb, ha valamilyen megállapodásra törekszenek hiszen, ha a bérlő nem tud fizetni, akkor a bérbeadónak is költséges lehet az adott esetben fizetésképtelen adóson behajtani az elmaradt bérleti díjakat, ezért ilyen esetekben legcélszerűbb, ha megpróbálunk kompromisszumokat kötni a tulajdonossal.

Abban az esetben viszont, ha nem hajlik a megegyezésre a tulajdonos, érdemes megvizsgálni, hogy szabályszerűen történt-e a bérleti szerződés felmondása.

Akkor lesz érvényes a bérleti szerződés felmondása, ha először a bérlőt írásban felszólítják fizetési hátralékának 8 napon belül történő kiegyenlítésére, amely határidő az átvétel pillanatától veszi kezdetét. A fizetési határidő leteltétől számított 8 napon belül a felmondás kézbesítéséről is gondoskodnia kell a tulajdonosnak azzal a kikötéssel, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.

Amennyiben ezeket a követelményeket nem tartotta be tulajdonos, akkor a felmondás szabálytalanságából eredően a bérleti szerződés továbbra is fennáll és nem kötelezhet az ingatlan elhagyására.

A szomszédos telek igénybevétele

Birtokvédelem iránti kérelem

Az alábbiakban a birtokvédelmi eljárás folyamatát ismertetjük.

Birtokháborítás, illetve jogalap nélküli megfosztás esetén a birtokosnak lehetősége van a jegyzőhöz fordulni birtokvédelmi eljárás céljából. Erre egy éven belül kell sort keríteni, az eredeti állapot helyreállítása vagy a zavarás megszüntetése érdekében.

A jegyző tolmács hiányában 15, igénybevétele esetén pedig 30 napon belül köteles az eljárást lefolytatni. Amelynek keretében a felek választásuk szerint írásban vagy szóban nyilatkozatot tehetnek. Az eldöntéshez szükséges tényeket annak kell igazolnia, akinek érdekében áll, ez a bizonyítási eljárás folyamán bármikor szabadon megtehető.

A jegyző a bizonyítási eljárás végeztével eltiltja a jogsértőt a jogosulatlan tevékenységtől, amennyiben a birtokos hitelt érdemlően igazolta jogosultságát. A jegyző kérelem esetén jogosult járulékos kérdésekben is határozatot hozni. (károk, hasznok és költségek kérdésében.)

A határozattal szemben 15 napon belül lehet a bíróságnál felülvizsgálatot kérni, mivel azt közigazgatási úton támadni már nem lehet. Ezt a pert a másik féllel szemben kell megindítani.